Herstellungsaufwand

Vom Erhaltungsaufwand (der Werbungskosten ist) zu unterscheiden ist der so genannte Herstellungsaufwand. Hierunter versteht man Aufwendungen für den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Erweiterung oder für eine wesentliche Verbesserung eines Gebäudes, die über den ursprünglichen Zustand hinausgeht (R 21.1 II S.1 EStR). Die Herstellungsaufwendungen sind im Gegensatz zu den Erhaltungsaufwendungen nicht als Werbungskosten abzugsfähig, sondern sind vielmehr bei den Herstellungskosten zu aktivieren und über die Laufzeit abzuschreiben (§ 255 II 1 HGB). Zur Verwaltungsvereinfachung dürfen allerdings Aufwendungen nach Fertigstellung eines Gebäudes für eine einzelne Baumaßnahme stets als Erhaltungsaufwand behandelt werden, sofern diese ohne Umsatzsteuer höchstens 4.000 € je Gebäude betragen (R 21.1 I 2 EStR). Diese Vereinfachungsregelung ist allerdings nicht anzuwenden auf die endgültige Fertigstellung eines neu errichteten Gebäudes. Fraglich ist insbesondere, wie Aufwendungen zu behandeln sind, wenn der Vermieter sein Haus nicht mehr an andere vermietet, sondern es selbst benutzt. Grundsätzlich gilt dann, dass die Erhaltungsaufwendungen nach der Beendigung der Vermietung und vor der Selbstnutzung grundsätzlich keine Werbungskosten sind (H 21.2 [Erhaltungsaufwand] EStH). Ausnahmen kommen hiervon in Betracht, d.h. die Erhaltungsaufwendungen können dann sehr wohl als Werbungskosten abgezogen werden, wenn die Erhaltungsaufwendungen durch Mieterkautionen finanziert werden, die einbehalten wurden. Dem Abzug der Erhaltungsaufwendungen als Werbungskosten steht grundsätzlich nichts entgegen, wenn die Erhaltungsmaßnahmen während der Vermietungszeit an einem danach selbst genutzten Gebäude durchgeführt werden, es sei denn, die Maßnahmen sind für die Selbstnutzung bestimmt und werden lediglich in die Vermietungszeit vorverlagert (H 21.2 [Erhaltungsaufwand] EStH).