Die Werbungskosten bestehen hier aus
Finanzierungskosten und aus
Abschreibungen.
Die Finanzierungskosten wiederum werden durch zwei unterschiedliche Zinskomponenten gebildet, nämlich laufende Zinsen und das Disagio (= Damnum). Das Damnum zählt im Jahr 01 in Höhe des 20. Teils als Werbungskosten, d.h. in Höhe von
Damnum = (Disagio-Satz·Nominalbetrag)/Laufzeit
= (0,03·500.000)/20
= 15.000/20
= 750 €.
Die laufenden Zinsaufwendungen wiederum beziehen sich auf den Nominalbetrag, nicht auf den Auszahlungsbetrag.
Sie entstehen also in Höhe von
Nominalzins = Nominalzinssatz·Nominalbetrag/Laufzeit
= 0,08·500.000/20
= 2.000 €.
Die Abschreibungen wiederum beziehen sich nur auf das Gebäude, nicht auf das Grundstück.
Methode
Das heißt nicht, dass Grundstücke nicht „abgeschrieben“ werden können. Sie können eben nur nicht „planmäßig abgeschrieben“ werden, „außerplanmäßig“ hingegen sehr wohl!
Der Abschreibungprozentsatz beträgt nach § 7 IV 1 Nr. 2 Buchst. a) EStG schließlich 2 % und bezieht sich auf die Abschreibungsausgangssumme, d.h. auf den Wert des Gebäudes:
Abschreibung = 0,02·(Gesamtpreis – Grundstückskosten)
= 0,02·(700.000 – 200.000)
= 0,02·500.000
= 10.000 €.
Die Werbungskosten liegen damit im Jahr 01 insgesamt bei
Werbungskosten = Damnum + laufende Zinsaufwendungen + AfA
= 750 + 2.000 + 10.000
= 12.750 €.