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Bilanzierung von Immobilien

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Bilanzierung von Immobilien

In diesem Video erhalten Sie eine Übersicht zur Unterscheidung von Immobilien:

Video: Bilanzierung von Immobilien

Bei Immobilien muss man zunächst unterscheiden zwischen

  • dem Grundstück (= Grund und Boden), und
  • dem Gebäude.

Das auf dem Grundstück aufstehende Gebäudes ist wesentlicher Grundstücksbestandteil, deswegen gilt beides zusammen zivilrechtlich als einheitliche Sache. Grundsätzlich ist deswegen der Eigentümer des Grundstücks auch Eigentümer aller wesentlichen Grundstücksbestandteile, so auch der aufstehenden Gebäude.

Die obige Unterscheidung ist deswegen wichtig, weil Grund und Boden ein nicht abnutzbares Wirtschaftsgut darstellt. Dies bedeutet in der Konsequenz, dass es nicht planmäßig abgeschrieben werden kann.

Expertentipp

Hier klicken zum AusklappenMan beachte die obige Einschränkung: ein Grundstück darf nicht „planmäßig" abgeschrieben werden. Dies bedeutet nicht, dass es nicht abgeschrieben werden dürfte, es darf eben nur nicht planmäßig abgeschrieben werden. Außerplanmäßig, z.B. im Schadensfall oder bei einer sonstigen Wertminderung, darf es, bzw. muss es, sehr wohl „außerplanmäßig" abgeschrieben werden.

Ein Gebäude wiederum stellt ein abnutzbares Wirtschaftsgut dar und wird planmäßig abgeschrieben. Wichtig ist, dass die Abschreibungsprozentsätze festgelegt sind (§ 7 EStG). Man fasst unter einem Grundstück folgende selbstständige Wirtschaftsgüter zusammen:

  • Grund und Boden,
  • Außenanlagen,
  • Gebäude
    • inklusive unselbstständiger Gebäudeteile,
  • selbstständige Gebäudeteile.

Bilanzierung von Außenanlagen

Außenanlagen sind keine Gebäudeteile, sondern vielmehr sonstige bauliche Maßnahmen wie Einfriedungen, Straßenzufahrten als auch Hof- und Bodenbefestigungen.

Die Anschaffungskosten von Außenanlagen gehören nicht zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens. Sie sind vielmehr als abnutzbare unbeweglichen Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens nur linear abzuschreiben (§ 7 Abs. 1 EStG in Verbindung mit R 7.1 Abs. 1 Nr. 3 EStR).

Merke

Hier klicken zum AusklappenMan erinnere sich, dass die degressive Abschreibung lediglich für bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens aus den Jahren 2009 und 2010 sowie für die Jahre 2020 und 2021 möglich ist. Für unbewegliche steht daher nur die lineare Abschreibung zur Verfügung.

Bilanzierung von selbständigen Gebäudeteilen

Selbständige Gebäudeteile sind Teile des Gebäudes, welche nicht in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude stehen. Sie sind selbstständige Wirtschaftsgüter.

Arten selbstständiger Gebäudeteile

Wegen des unterschiedlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhangs unterscheidet man fünf unterschiedliche Arten selbstständiger Gebäudeteile (R 4.2 Abs. 3 EStR):

  • Betriebsvorrichtungen,
  • Scheinbestandteile,
  • Ladeneinbauten und Schaufensteranlagen,
  • sonstige Mietereinbauten und
  • sonstige selbstständige Gebäudeteile.

Betriebsvorrichtung 

Eine Betriebsvorrichtung ist eine Vorrichtung, mit der das Gewerbe unmittelbar betrieben wird.

Beispiel

Hier klicken zum AusklappenArbeitsbühnen und Bedienungsbühnen sind Betriebsvorrichtungen.

Eine Betriebsvorrichtung gehört zu den beweglichen Wirtschaftsgütern und kann also linear oder degressiv abgeschrieben werden. Im ersten Jahr ist nur eine zeitanteilige Abschreibung (monatsgenau) möglich. Sie zählt selbst dann zu den beweglichen Wirtschaftsgütern, wenn sie ein wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks ist (R 7.1 Abs. 3 EStR).

Beispiel

Hier klicken zum AusklappenEin Lastenaufzug in einem gewerblich genutzten Gebäude ist eine Betriebsvorrichtung, wenn der Lastenaufzug unmittelbar dem Betriebsvorgang dient.

Der Lastenaufzug ist zivilrechtlich ein wesentlicher Gebäudebestandteil, kann also nicht losgelöst vom Gebäude genutzt werden und ist allein schon deswegen unbeweglich. Steuerrechtlich allerdings zählt der Lastenaufzug als Betriebsvorrichtung trotzdem zu den beweglichen Wirtschaftsgütern.

Dieses Video geht nochmal zusammenfassend auf die Betriebsvorrichtung ein:

Video: Bilanzierung von Immobilien

 

Scheinbestandteile

Ein Scheinbestandteil ist ein bewegliches Wirtschaftsgut, welches zu einem vorübergehenden Zweck in ein Gebäude eingefügt wird (R 7.1 Abs. 4 EStR). Es handelt sich um einen vorübergehenden Zweck, wenn

  • die Nutzungsdauer der eingefügten Sachen länger ist als die voraussichtlich vorgesehene Mietdauer,
  • wenn die Sache nach ihrem Ausbau noch einen beachtlichen Wiederverwendungswert hat, also nicht lediglich einen Schrottwert und
  • wenn nach den äußeren Umständen, also nach Art und Zweck der Verbindung, damit gerechnet werden kann, dass die eingefügte Sache später wieder entfernt wird.

Die Voraussetzungen müssen alle drei gleichzeitig gelten. Scheinbestandteile treten insbesondere im Zusammenhang mit Mietereinbauten , Mieterumbauten sowie bei Gebäuden auf fremden Grundstücken auf.

Ladeneinbauten, Schaufensteranlagen

Es handelt sich bei den Ladeneinbauten und Schaufensteranlagen zwar privatrechtlich um wesentliche Gebäudebestandteile, diese werden aber steuerrechtlich als selbstständige Gebäudeteile behandelt. Der Grund für diese Ungleichbehandlung liegt darin, dass Ladeneinbauten und Schaufensteranlagen besonderen Zwecken dienen. Sie werden insgesamt als unbewegliches Anlagevermögen behandelt und wie Gebäude abgeschrieben (R 7.1 Abs. 6 EStR), nämlich degressiv nach festen Prozentsätzen, konkret nach nach § 7 Abs. 5a in Verbindung mit Abs. 4 EStG.

Sonstige Mietereinbauten

Sonstige Mietereinbauten werden nicht dem Grundstückseigentümer bzw. dem Gebäudeeigentümer zugerechnet, sondern dem Mieter (R 4.2 Abs. 3 Nr. 4 EStR). Wenn der Mieter die Einbauten für betriebliche Zwecke nutzt, so müssen sie in der Bilanz des Mieters aktiviert und danach abgeschrieben werden.

Sonstige selbständige Gebäudeteile

Wenn ein und dasselbe Gebäude unterschiedlich genutzt wird, so entstehen sonstige selbstständige Gebäudeteile. Die unterschiedliche Gebäudenutzung kann

  • betrieblich
    • eigenbetrieblich und
    • fremdbetrieblich als auch
  • zu Wohnzwecken
    • zu eigenen Wohnzwecken und zu
    • fremden Wohnzwecken

erfolgen.

Unter sonstigen selbstständigen Gebäudeteile lassen sich also vier unterschiedliche selbstständige Wirtschaftsgüter verstehen. Diese werden jeweils so wie ein Gebäude nach § 7 Abs. 5a in Verbindung mit Abs. 4 sowie Abs. 5 EStG planmäßig abgeschrieben (R 7.1 Abs. 6 EStR).

Merke

Hier klicken zum AusklappenWenn also das Gebäude wegen der unterschiedlichen Nutzung in sonstige selbstständige Gebäudeteile zerfällt, so können die unterschiedlichen Gebäudeteile nach unterschiedlichen AfA-Methoden abgeschrieben werden (R 7.1 Abs. 6 EStR in Verbindung mit R 7.4 Abs. 6 Satz 2 EStR).

Aufteilung von Anschaffungs- und Herstellungskosten

Hierfür sind Anschaffungs- oder Herstellungskosten des gesamten Gebäudes auf die sonstigen selbstständigen Gebäudeteile der im Verhältnis der Nutzflächen aufzuteilen. Entscheidend ist hierbei das Verhältnis der Nutzflächen des jeweiligen Gebäudeteils zur Nutzfläche des Gesamtgebäudes insgesamt (R 4.2 Abs. 6 Satz 2 EStR).

Beispiel

Hier klicken zum AusklappenDer Einzelunternehmer Sebastian aus Magdeburg besitzt ein bebautes Grundstück. Aufstehend ist ein Gebäude mit 1.000 qm Nutzfläche insgesamt, die einzelnen Räumlichkeiten haben eine Fläche von jeweils 100 qm, das Gebäude wird wie folgt genutzt: eigenes Büro, eigene Wohnung, eigene Lagerfläche sowie eigenes Ladenlokal. An den befreundeten Unternehmer Detlev ist eine Wohnung und ein Büro vermietet. Der Steuerberater Fritz Erbsenzähler mietet ebenfalls ein Büro in der dritten Etage an. Darüber hinaus hat der Anwalt Rudi Rechtsverdreher ein Büro im obersten Stock.

Wegen der gleichen Aufteilung hat jeder einzelne Raum 1000/8 = 125 qm Fläche.

Eigenbetriebliche und fremdbetriebliche Nutzung

Eigenbetrieblich wird das eigene Büro, die eigene Lagerfläche sowie das eigene Ladenlokal genutzt. Es handelt sich also um eine Fläche von insgesamt $\ 3 \cdot 125 = 375 $ qm, d.h. $\ \frac {375}{1.000} = 37,5\ \% $ der Nutzfläche insgesamt.

Fremdbetrieblich ist das Büro für Detlev sowie die Büros für den Steuerberater und den Rechtsanwalt, also ebenfalls 375 qm, also 37,5 % der Nutzfläche. Zu fremden Wohnzwecken wird die Wohnungen von Detlev genutzt, also 125/1.000 = 12,5 % der Nutzfläche. Zu eigenen Wohnzwecken benutzt Sebastian die eigene Wohnung, also $\ \frac {125}{1.000} = 12,5\ \% $ der Nutzfläche. 

Damit erhält man insgesamt folgende Aufteilung:

eigenbetrieblich37,5 %
fremdbetrieblich37,5 %
für fremde Wohnzwecke12,5 %
für eigene Wohnzwecke12,5 %.

 

Baumaßnahmen bei bereits bestehenden Gebäuden

Im Folgenden befassen wir uns mit der Berücksichtigung von Modernisierungs- und Erhaltungsaufwendungen bei Gebäuden. 

Hierbei ist zu unterscheiden zwischen

  • Herstellungsaufwand und
  • Erhaltungsaufwand.

Herstellungsaufwand - Baumaßnahmen bei Gebäuden

Bei Herstellungsaufwand handelt sich um Aufwendungen, welche

  • nach Fertigstellung eines Gebäudes,
  • für den Verbrauch von Gütern oder
  • für die Inanspruchnahme von Diensten,
  • für die Erweiterung oder für
  • die über den ursprünglichen Zustand hinausgehende
  • wesentliche Verbesserung eines Gebäudes

entstehen (R 21.1 Abs. 2 Satz 1 EStR).

Merke

Hier klicken zum AusklappenDie Konsequenz von Herstellungsaufwand ist, dass dieser aktiviert werden muss und über die Laufzeit zu verteilen ist.

Erweiterung und Verbesserung von Gebäuden

Eine Erweiterung liegt dann vor, wenn die Substanz des Gebäudes zum Beispiel durch Aufstockung oder Anbau, Vergrößerung der nutzbaren Fläche oder einen nachträglichen Einbau bisher nicht vorhandener Bestandteile vermehrt wird.

Die Verbesserung geht über den ursprünglichen Zustand wesentlich hinaus, wenn insgesamt betrachtet die Maßnahme zu einer Erhöhung zukünftiger Nutzungsmöglichkeiten führt. Dies ist z.B. der Fall bei einer

  • Verlängerung der technischen oder wirtschaftlichen Nutzungsdauer oder bei
  • qualitativer Verbesserung des Gebäudes.

Erhaltungsaufwand - Baumaßnahmen bei Gebäuden

Unter Erhaltungsaufwand versteht man (R 21.1 Abs. 1 Satz 1 EStR)

  • Aufwendungen
  • für die Erneuerung von
    • bereits vorhandenen Teilen,
    • Einrichtungen oder
    • Anlagen.

Beispiel

Hier klicken zum AusklappenAustausch von Fenstern, Einbau einer Zentralheizung anstelle von Einzelöfen.

Merke

Hier klicken zum AusklappenDie Konsequenz eines Erhaltungsaufwands ist, dass er in jenem Jahr als Aufwand zu erfassen ist, indem er geleistet wird.

Herstellungsaufwendungen werden erst bei verhältnismäßig großen Aufwendungen geprüft. Hierfür gilt die Regel, dass Aufwendungen für einzelne Baumaßnahmen nach Fertigstellung des Gebäudes auf Antrag stets als Erhaltungsaufwand gelten, wenn Sie den Betrag von 4.000 € ohne Umsatzsteuer nicht übersteigen (R 21.1 Abs. 2 Satz 2 EStR).

Beispiel

Hier klicken zum AusklappenZwei Jahre nach Bau eines Hauses wird am 01.02. des Jahres 01 ein neuer Balkon an diesem Haus errichtet. Hierfür wird dem Bauherrn ein Betrag von 2.200 € berechnet.

Nach Abzug der Umsatzsteuer handelt sich um ein Nettobetrag von 2.200/1,19 = 1.848,74 €. Der Betrag liegt damit unterhalb des Grenzwertes von 4.000 €, es handelt sich folglich um Erhaltungsaufwand und nicht um Herstellungsaufwand. Es ist also nicht zu prüfen, ob es sich um eine wesentliche Verbesserung des Gebäudes handelt oder ob es lediglich um eine Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen, Einrichtungen oder Anlagen geht. Die Aufwendungen sind damit im Jahre 2016 als Aufwand abziehbar.

Reparatur- oder Modernisierungsaufwendungen

Auch Reparatur- oder Modernisierungsaufwendungen, welche

  • in engem zeitlichen Zusammenhang mit der Anschaffung entstehen und
  • im Verhältnis zum Kaufpreis für das Gebäude hoch sind,

zählen zu den Herstellungsaufwendungen, es handelt sich, genauer gesagt, um sog. anschaffungsnahen Herstellungsaufwand (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Ein Zeitraum von drei Jahren nach dem Erwerbszeitpunkt bedeutet hierbei einen engen zeitlichen Zusammenhang. Das Verhältnis ist im Vergleich zum Kaufpreis hoch, wenn diese Aufwendungen ohne Umsatzsteuer insgesamt 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Expertentipp

Hier klicken zum AusklappenBeachte also, dass wenn es sich um einen engen zeitlichen Zusammenhang handelt und zusätzlich das Verhältnis zum Kaufpreis hoch ist, dass dann anschaffungsnaher Herstellungsaufwand, mithin Herstellungsaufwand vorliegt.

Dieser ist also zu aktivieren und abzuschreiben.

Beispiel

Hier klicken zum AusklappenDer Metzgermeister Fritz Schwarte aus Hohenbocka (Sachsen) erwarb am 01.07. des Jahres 00 ein betriebliches Gebäude für 400.000 €. Der Grund und Boden kostete ihn 100.000 €. Es entstehen Renovierungsaufwendungen im Jahre 01 in Höhe von 50.000 € und im Jahre 02 von 80.000 €.

Die Instandhaltungsaufwendungen fallen innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerbszeitpunkt an. Die zeitliche Voraussetzung des engen zeitlichen Zusammenhangs ist erfüllt, da die Aufwendungen innerhalb der ersten drei Jahre nach Fertigstellung des Gebäudes anfallen. Die betragsmäßige Voraussetzung liegt bei 15 % Anschaffungskosten des Gebäudes, also bei 0,15∙400.000 = 60.000 €. 

Versteht man die Instandhaltungsaufwendungen als eine bauliche Maßnahme, so sind die Aufwendungen der Jahre 01 und 02 zusammenzurechnen und zu den ursprünglichen Anschaffungskosten zu aktivieren.

Abbruchkosten - Baumaßnahmen bei Gebäuden

Bei Abbruchkosten stellt sich die Frage, ob diese aktiviert und auf die Laufzeit verteilt werden müssen oder ob es sich um sofort abzugsfähige Betriebsausgaben handelt. Hierbei ist entscheidend, in welcher Absicht das Gebäude erworben wurde.

Wenn sich das Gebäude schon seit längerem im Eigentum des Steuerpflichtigen befindet, handelt es sich bei den Abbruchkosten um sofort abzugsfähige Betriebsausgaben (H 6.4 Abbruchkosten EStH).

Erwerb mit oder ohne Abbruchabsicht

Möglicherweise anders verhält es sich, wenn das Gebäude erst kurz vor dem Abbruch erworben wurde. Hier ist dann wichtig, ob der Erwerb

  • mit Abbruchabsicht oder
  • ohne Abbruchabsicht

erfolgte. Erfolgte der Erwerb ohne Abbruchabsicht , so handelt sich um sofort abzugsfähige Betriebsausgaben. Möglicherweise anders verhält es sich, wenn er Erwerb des Gebäudes mit Abbruchabsicht erfolgte.

Merke

Hier klicken zum AusklappenDer sog. Beweis des ersten Anscheins spricht für einen Erwerb mit Abbruchabsicht, wenn mit dem Abbruch des Gebäudes innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb begonnen wird.

Es ist zu unterscheiden,

  • ob das abgebrochene Gebäude technisch oder wirtschaftlich nicht verbraucht ist,
    $\ \Rightarrow $ dann erfolgt eine Aktivierung beim neuen Wirtschaftsgut bzw.

  • ob es technisch oder wirtschaftlich verbraucht war.

Im letzteren Fall ist dann entscheidend,

  • ob es sich um Anschaffungskosten bzw. den Restbuchwert des abgebrochenen Gebäudes handelt,
    $\ \Rightarrow $ es würde dann eine Aktivierung beim Grund und Boden stattfinden bzw.

  • ob es sich um Abbruchkosten handelt.
    $\ \Rightarrow $ Es würde dann eine Aktivierung beim neuen Wirtschaftsgut erfolgen. Wird ein solches nicht erstellt, so kommt es zu einer Aktivierung beim Grund und Boden.