Sonstige Leistungen im Zusammenhang mit Grundstück

Sonderfall: Leistungen im Zusammenhang mit Grundstücken

Der Ort der sonstigen Leistungen in Zusammenhang mit einem bestimmten Grundstück ist unabhängig vom Leistungsempfänger dort, wo das Grundstück belegen ist (§ 3a Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 und Satz 2 UStG). Einen Überblick über die sonstigen Leistungen in Zusammenhang mit einem Grundstück gibt A. 3a.3 UStAE.

Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist nach § 4 Nr. 12 a) UStG steuerbefreit. Eine Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist das Vorliegen eins Pacht- oder Mietverhältnisses im Sinne des BGB und dass das Miet- oder Pachtverhältnis ein Grundstück betrifft.

Wenn der Vertrag weitere Bestandteile neben der reinen Vermietungsleitung hat, dann muss zwischen gemischten Verträgen und Verträgen besonderer Art unterschieden werden (A. 4.12.6 UStAE).

Unter gemischten Verträgen versteht man Verträge, die sowohl die Grundstücksüberlassung als auch weitere Leistungen zum Gegenstand haben. Es muss dann geprüft werden, ob die einzelnen Leistungen getrennt werden können oder als einheitliche Leistung zu betrachten sind. Für trennbare Leistungen muss weiter differenziert werden, ob diese im Sinne einer Haupt- und Nebenleistung dennoch einheitlich zu beurteilen sind. Bei einer einheitlich zu beurteilender Leistung kommt es für die Steuerbefreiung im Sinne des § 4 Nr. 12 a) UStG darauf an, dass die Vermietungsleistung das Gepräge der einheitlichen Leistung ausmacht.

Bei Verträgen besonderer Art tritt hingegen die Überlassung des Grundstücks in den Hintergrund und die Leistung ist als ein unteilbares Ganzes zu betrachten. Eine Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 a) UStG kommt für Verträge besonderer Art nicht in Betracht. Beispiele für Verträge besonderer Art finden sich in A. 4.12.6 Abs.2 UStAE.

Zahlungen im Rahmen des Verzichts auf Rechte aus einem Mietvertrag, wie die Zahlung des Vermieters zur vorzeitigen Auflösung eines Mietvertrags fallen ebenfalls unter die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 a) UStG. Das Gleiche gilt wohl auch für den umgekehrten Fall der Zahlung des Mieters an den Vermieter (OFD Karlruhe v. 5.3.2001 UR 2001, S. 554).

§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG enthält eine Reihe von Ausschlüssen aus der Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 UStG.

Eine Ausnahme liegt für die kurzfristige Vermietung von Wohn- und Schlafräumen zu kurzfristigen Beherberungszwecken vor. Unter kurzfristig ist hierbei die tatsächliche Gebrauchsüberlassung von weniger als 6 Monaten zu verstehen. Für die Beherberungsleistungen gelten jedoch nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG der vergünstigte Steuersatz von 7 %.

Die Vermietung von Pkw Stellplätzen wird nur nicht steuerfrei behandelt, wenn es sich um eine selbständige Leistung handelt, in den anderen Fällen handelt es sich um eine unselbständige Nebenleistung zur Hauptleistung, (A. 4.12 Abs. 3 Satz 4 UStAE).

Die Vermietung von Campingplätzen unter 6 Monaten stellt ebenfalls eine kurzfristige Vermietung im Sinne des § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG dar. Für die finale Beurteilung kommt es immer auf die tatsächliche Mietdauer an.

Ein weiterer Ausschluss nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG liegt vor, wenn mit dem Grundstück gleichzeitig eine Betriebsvorrichtung verpachtet wird. Der Begriff der Betriebsvorrichtung stammt dabei aus dem Bewertungsrecht (A. 4.12.10 Satz 2 UStAE).

„Zu den Betriebsvorrichtungen gehören hiernach neben Maschinen und maschinenähnlichen Anlagen alle Anlagen, die - ohne Gebäude, Teil eines Gebäudes oder Außenanlage eines Gebäudes zu sein in besonderer und unmittelbarer Beziehung zu dem auf dem Grundstück ausgeübten Gewerbebetrieb stehen, d. h. Anlagen, durch die das Gewerbe unmittelbar betrieben wird (BFH-Urteil vom 11.12.1991, II R 14/89, BStBl 1992 II S. 278)“ (A. 4.12.10 Satz 6 UStAE).

Die Vermietung von Sportanlagen zur kurzfristigen Überlassung an Benutzer zur sportlichen Betätigung etc., fällt nicht unter die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 Satz 1 UStG (A. 4.12.11 Abs. 1 UStAE). Bei der Vermietung an einen Betreiber, der die Weitervermietung an Endnutzer vornimmt, muss eine Aufteilung in die steuerfreie Grundstücksüberlassung und die Überlassung von Betriebsvorrichtungen vorgenommen werden. Zu den Grundstücken zählen dabei bei einer Tennisanlage allgemeine Beleuchtungsanlagen, Einfriedigungen etc., während zu den Betriebsvorrichtungen spezielle gestaltete Spielfelder, Drainagen etc zählen (A. 4.12.11 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3b UStAE). In A. 4.12.11 UStAE finden sich eine Vielzahl von Beispielen für die Aufteilung bei Sportanlagen.

Nach § 4 Nr. 12 c) UStG liegt eine Steuerbefreiung für

• Dauerwohn- und Nutzungsrechte,
• den Nießbrauch nach § 1030 ff. BGB,
• die Grunddienstbarkeiten und
• die beschränkte persönliche Dienstbarkeit vor.

Verzicht auf die Steuerbefreiung gem. § 9 UStG

Verzicht auf die Steuerbefreiung gem. § 9 UStG

Auf die Steuerbefreiung bei der Grundstücksvermietung kann gemäß § 9 Abs. 1 UStG verzichtet werden, wenn die Vermietung an einen Unternehmer für dessen Unternehmen erfolgt. Gleichzeitig darf kein Ausschluss des Verzichtsrechts nach § 9 Abs. 2 Satz 1 UStG vorliegen. Es sind in einer Klausur sämtliche Tatbestandsmerkmale des § 9 Abs 1 und Abs 2 zu prüfen.

Bei einer teilweisen Vermietung eines Grundstücks an einen Unternehmer für Zwecke seines Unternehmens kann der Verzicht auf die Steuerbefreiung auch nur für diesen Teil vorgenommen werden. Eine Aufteilung kann dabei sowohl nach räumlichen, als auch nach zeitlichen Aspekten erfolgen. Unter den Begriff des Grundstücks fallen bei § 4 Nr. 12 a) UStG nicht nur Grundstücke im eigentlichen Sinne, sondern auch selbstständig nutzbare Grundstücksteile, wie Wohnungen, Büroräume etc.

Die Ausübung des Rechts auf Verzicht der Steuerbefreiung kann formfrei erfolgen. Die Ausführung erfolgt durch die steuerpflichtige Behandlung des Umsatzes. Die Option ist nur zulässig, solange die Steuerfestsetzung für das Jahr der Leistungserbringung anfechtbar oder auf Grund eines Vorbehalts der Nachprüfung nach § 164 AO noch änderbar ist (A. 9.1 Abs. 3 Satz 1 UStAE).

Auch für den Verzicht auf die Steuerbefreiung nach § 9 Abs. 1 UStG gibt es wiederum eine Einschränkung, die in § 9 Abs. 2 Satz 1 UStG geregelt ist. Der Verzicht ist demnach nur möglich, wenn der

Leistungsempfänger das Grundstück für Umsätze verwendet, für die ein Vorsteuerabzug im Sinne des § 15 UStG möglich ist (sog. Abzugsumsätze: steuerpflichtige Umsätze oder Umsätze, die nach § 4 Nr. 1-7 UStG steuerfrei sind). Die Vermietung zu Wohnzwecken (§ 4 Nr. 12 a) UStG) und an Ärzte (§ 4 Nr. 14 UStG) schließt damit einen Verzicht auf den Vorsteuerabzug aus. § 9 Abs. 2 Satz 1 UStG ist auf folgende Steuerbefreiungen anzuwenden:

• Bei der Bestellung und Übertragung von Erbbaurechten (§ 4 Nr. 9 a) UStG)
• Bei der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken (§ 4 Nr. 12 a) UStG)
• Bei Umsätzen im Sinne von § 4 Nr. 12 b) und c) UStG

§ 9 Abs. 2 Satz 2 UStG enthält auch eine Beweislastregel für den Unternehmer. Der Unternehmer wird diesen Nachweis jedoch regelmäßig nicht ohne Hilfe des Leistungsempfängers erbringen können.

Grundsätzlich führt nach § 9 Abs. 2 UStG jeder andere Umsatz des Leistungempfängers, der nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt, zur Versagung des Verzichts auf Steuerbefreiung nach § 9 Abs. 1 UStG. Es gibt jedoch eine Bagatellgrenze, wenn nur 5 % der Umsatzsteuer, die auf den Mietzins entfällt, vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen ist A 9.2 Abs. 3 UStAE.

Nach § 27 Abs. 2 UStG findet die Regelung des § 9 Abs. 2 UStG auf Altgebäude keine Anwendung. Es ist wichtig für die Ausschlusstatbestände zu berücksichtigen, dass es sowohl auf den Baubeginn als auch auf die Fertigstellung des Gebäudes ankommt. Die Anwendung der Übergangsregelung ist jedoch ausgeschlossen, sofern das Gebäude umfassend saniert worden ist oder umgebaut worden ist. Aus dem Altgebäude wird dann ein Neugebäude und die Ausnahme nach § 27 UStG von der Anwendung des § 9 Abs. 2 UStG greift nicht mehr (A. 9.2 Abs. 6 UStAE).

Die Veräußerung von Grundstücken ist nach § 4 Nr. 9 a) UStG steuerbefreit, da eine Belastung mit Grunderwerbsteuer und zeitgleich mit Umsatzsteuer verhindert werden soll. Die Steuerbefreiung erfasst jedoch nicht die Errichtung eines Gebäudes durch einen Bauunternehmer auf dem Grundstück.

Unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen Rechtsgeschäfte, die auf die Übereignung inländischer Grundstücke gerichtet sind oder den Eigentumsübergang vollziehen (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Die Grunderwerbsteuer entsteht somit häufig schon mit dem Verpflichtungsgeschäft, während die Umsatzsteuer in der Regel erst mit dem Erfüllungsgeschäft entsteht, sodass nach § 4 Nr. 9 a) UStG dieses Erfüllungsgeschäft steuerfrei ist.

Das Grunderwerbsteuerrecht knüpft zwar grundsätzlich an den Begriff des Grundstücks nach dem BGB an, macht jedoch für Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art eine Ausnahme, sodass auch hier Betriebsvorrichtungen nicht zum Grundstück zählen (§ 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 GrEStG i. V. m. § 1 Abs. 1 GrEStG). Die Veräußerung von Betriebsvorrichtungen ist somit aber auch nicht von der Umsatzsteuer nach § 4 Nr. 9 a) UStG befreit.

Die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 9 a) UStG befreit auch die Entnahme von Grundstücken nach § 3 Abs. 1b Satz 1 Nr. 1 UStG (A. 4.9.1 Abs. 2 Nr. 6 UStAE).

Bei einer Zwangsversteigerung kann ebenfalls auf die Option nach § 9 UStG zurückgegriffen werden. Der Verzicht auf die Steuerbefreiung ist für den Vollstreckungsschuldner bis zur Aufforderung der Abgabe von Geboten möglich. Die Option zum Verzicht auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 9 a) UStG muss nach § 9 Abs. 3 Satz 1 UStG im notariellen Vertrag festgelegt werden. Die Regelung steht im Zusammenhang mit dem Übergang der Steuerschuldnerschaft nach § 13b Abs. 2 Nr. 3, Abs. 5 Satz 1 UStG auf den Leistungsempfänger zu sehen, damit dieser vor Überraschungen geschützt ist.

Die Grunderwerbsteuer stellt bei Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung keinen Bestandteil der Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer dar. Die Beteiligten schulden die Grunderwerbsteuer im Verhältnis zueinander jeweils zur Hälfte (§ 426 BGB). Die Übernahme der Notar- und Grundbuchkosten führt zu keiner Erhöhung der Bemessungsgrundlage (A. 10.1 Abs. 7 Satz 6, Satz 7 UStAE).

Eine Grundstücksveräußerung kann auch unter einer Geschäftsveräußerung im Ganzen nach § 1 Abs. 1a UStG fallen. Dies betrifft die Veräußerung von Miet- und Geschäftsgrundstücken, soweit die Veräußerung die einzige berufliche oder gewerbliche Betätigung des Veräußerers ist. Die Veräußerung ist als die Veräußerung eines Betriebs zu betrachten, sofern der Veräußerer noch über andere Betätigungen verfügt (A. 1.5 Abs. 6 UStAE). Die Veräußerung eines nicht vermieteten Grundstücks stellt in keinem Fall eine Geschäftsveräußerung im Sinne des § 1 Abs. 1a UStG dar. Die Veräußerung an den bisherigen Mieter stellt ebenfalls keine Geschäftsveräußerung dar, sofern der Erwerb zu seinem eigenen wirtschaftlichen Zweck erfolgt. Bei der teilweisen Fortführung der Vermietung auf einem Grundstücksteil durch den Erwerber führt das ebenfalls dazu, dass eine Geschäftsveräußerung im Sinne des § 1 Abs. 1a UStG vorliegt. Bei der Übertragung von teilweise vermieteten oder verpachteten Grundstücken liegt eine Geschäftsveräußerung nach § 1 Abs. 1a UStG vor, sofern die unvermieteten Flächen für die Vermietung oder Verpachtung bereitstehen. Es ist allerdings auch eine teilweise Geschäftsveräußerung im Ganzen möglich (Teil-GIG).

Eine Geschäftsveräußerung kann auch bei der Einbringung eines vermieteten Grundstück vorliegen (§ 1 Abs. 1a Satz 2 UStG).

Das Zuordnungswahlrecht für die unternehmerischen und nicht unternehmerischen genutzten Gegenstände gilt auch für Grundstücke. Es gibt jedoch über § 15 Abs. 1b UStG einige Einschränkungen bezüglich des Vorsteuerabzugs. Nach § 15 Abs. 1b UStG kommt ein Vorsteuerabzug für den nicht unternehmerischen genutzten Teil eines Grundstücks nicht in Betracht. Eine unternehmerische Verwendung kann nicht nur durch räumliche, sondern auch durch zeitliche Nutzungsabgrenzungen erfolgen. Dies ist zum Beispiel bei Ferienwohnungen der Fall. Wenn die Beschränkungen nach § 15 Abs. 1b UStG greifen, dann kommt eine Anwendung von § 3 Abs 9a Nr. 1 2. Halbsatz UStG nicht in Betracht. Es liegt für die private Nutzung keine unentgeltliche Wertabgabe vor. Die Grundsätze des § 15 Abs. 4 Satz 1 -3 UStG sind auch für die Zwecke des § 15 Abs. 1b UStG anzuwenden (§ 15 Abs. 4 Satz 4 UStG). Bei einer nachträglichen Änderung der nicht unternehmerischen Nutzung innerhalb von 10 Jahren bei einem dem Unternehmen zugeordneten Grundstück im Sinne des § 15 Abs. 1b UStG kommt es zu einer Berichtigung nach § 15a Abs. 6a UStG. Es kommt zu keiner unentgeltlichen Wertabgabe nach § 3 Abs. 9a Nr. 1 UStG.

Im nachfolgenden Video beschäftigen wir uns mit dem Seelingmodell nach § 15 Abs. 1b UStG und lösen gemeinsam ein Fallbeispiel.

Bei der Veräußerung eines teilunternehmerischen genutzten Grundstücks unterliegt der Umsatz in vollem Umfang der Umsatzsteuer, wenn keine Geschäftsveräußerung im Sinne des § 1 Abs. 1a UStG vorliegt. Auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 9 a) UStG muss entsprechend verzichtet werden. Es liegt eine Änderung der Verhältnisse vor, die nach § 15a Abs. 8 Satz 2 UStG eine Vorsteueränderung bewirkt.

Steuerschuldnerschaft

Bei einer Grundstückslieferung, bei der auf die Steuerbefreiung verzichtet wird, schuldet nach § 13b Abs. 2 Nr. 3 und Abs. 5 S. 1 UStG der Leistungsempfänger die Umsatzsteuer, sofern er ein Unternehmer oder eine juristische Person des öffentlichen Rechts ist.

In der Rechnung nach § 14 UStG ist ein Hinweis auf die Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers notwendig.

Überblick über die Grundstücksumsätze

Das nachfolgende Video behandelt die Lieferung von Grundstücken im Rahmen der Grundstücksumsätze.

Zusammenfassung:

Grundfrage: Werklieferung/ Werkleistung oder liegt eine Lieferung oder sonstige Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück vor? Entsprechend sind die Orte grundsätzlich nach § 3 Abs. 7 UStG für unbewegte Lieferungen oder nach § 3a Abs. 3 Nr. 1 S. 1 UStG für sonstige Leistungen zu bestimmen. Die Frage, ob eine Werklieferung oder eine klassische Grundstückslieferung vorliegt, ist im Zusammenhang mit Grundstücken von elementarer Bedeutung.

 a) Lieferungen von Grundstücken

1. Liegt bei einer Lieferung eines Gebäudes eine Geschäftsveräußerung im Ganzen (GiG) im Sinne des § 1a Abs.1 UStG vor?
   
   
2. Soweit keine GiG vorliegt, ist bei steuerbaren Grundstücklieferungen die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 9 a) UStG zu beachten. Die steuerbefreite Lieferung löst ggf. Vorsteuerberichtungen nach § 15a Abs. 1, Abs. 2, Abs. 8 UStG etc. aus. Beachten Sie die Aufgabenstellung, ob die Option zur Steuerpflicht nach §§ 9 Abs. 1 i.v.m. Abs. 3 UStG gewollt ist und möglich ist. Falls die Option zur Steuerpflicht greift und gewählt wird, sollten Sie an die Umkehrung der Steuerschuldnerschaft gem. § 13b Abs. 2 Nr. 3 i.v.m. § 13b Abs. 5 UStG denken.
   
   
3. Entnimmt der Unternehmer das Grundstück für Zwecke die außerhalb des Unternehmens liegen, liegt eine unentgeltliche Wertabgabe nach § 3 Abs. 1b Satz 1 Nr. 1, Satz 2 UStG vor, welche ebenfalls einer steuerbefreiten Lieferung gleichgestellt wird (§ 4 Nr. 9 a) UStG). Denken Sie auch hier ggf. an die Vorsteuerberichtigungen im Sinne von § 15a UStG.

b) Errichtung eines Gebäudes (Werklieferungen)

1. GiG wäre in diesem Fall niemals möglich.
   
   
2. Die Errichtung eines Gebäudes auf dem Grundstück des Leistungsempfängers stellt eine Werklieferung gem. § 3 Abs. 4 UStG dar. In diesem Fall greift der § 4 Nr. 9 a) UStG nicht und die Lieferung ist steuerpflichtig. Prüfen Sie § 13b Abs. 2 Nr. 4 i.V.m. § 13b Abs. 5 UStG, wenn der Leistungsempfänger selbst nachhaltig Bauleistungen erbringt. Oft mit Werkleistungen verbunden werden Abschlagzahlungen, achten Sie also auf den Entstehungszeitpunkt der USt gem. § 13 Abs. 1 Nr. 1a Satz 4 UStG oder § 13b Abs. 4 Satz 2 UStG. Des Weiteren sollte im Zusammenhang mit Abschlagzahlungen auf die ordnungsgemäße Abrechnung in den Endrechnungen geachtet werden, sonst würde § 14c Abs. 1 UStG greifen.

c) Nutzung eines Grundstücks

1. Die Vermietung eines Grundstücks stellt eine sonstige Leistung nach § 3 Abs. 9 Satz 1 und 2 UStG dar. Ort der sonstigen Leistung liegt gem. § 3a Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 und Satz 2 a) UStG am Belegenheitsort des Grundstücks.  Die Vermietungsleistungen werden gem. § 13 Abs. 1 Nr. 1 a) Sätze 1, 2 und 3 UStG grds. in Teilleistungen erbracht. Steuerbare Vermietungen gem. § 1 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 UStG sind grds. steuerfrei nach § 4 Nr. 12 a) Satz 1 UStG. Die Vermietung von PKW-Stellplätzen im Zusammenhang mit der Vermietung von Wohnräumen, stellt eine einheitliche Leistung dar. Da die Vermietung von Stellplätzen eine übliche Nebenleistung zur Hauptleistung darstellt. In dieser Konstellation ist in Klausuren typischer Weise auf die einheitliche Vermietungsleistung eine mögliche Option zur Steuerpflicht gem. § 9 Abs. 1 und Abs. 2 UStG zu prüfen.  Denken Sie an die saubere Prüfung der Tatbestandsmerkmale des § 9 UStG für jede Etage bzw. abgeschlossene Räume, falls an unterschiedliche Personen vermietet wird bzw. von diesen eine unterschiedliche Nutzung der Räumlichkeiten erfolgt.

2. Halten Sie § 4 Abs. 12 Satz 2 UStG im Auge, falls keine einheitliche Leistung vorliegt, z.B. bei der Vermietung von Betriebsvorrichtungen.

Schauen Sie sich den Abschnitt zu § 15a UStG auch nochmals an, da dieser sehr häufig im Rahmen der unterschiedlichen Vermietungsleistungen von Vermietungsobjekten abgeprüft wird.

Des Weiteren sollten Sie sich das nachfolgende Thema des Vorsteuerabzugs genauer anschauen, da auch dort die Normen § 15 Abs. 1b, Abs. 2 Nr. 1 und Abs. 4 UStG im Kontext der Vermietungsleistung immer wieder Gegenstand der Prüfung sind.

Das Kapitel "Grundfall: Ausgangsleistungen" ist nun abgeschlossen.

Es folgt das Kapitel "Vorsteuerabzug und Vorsteuerberichtigung".