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Einkommensteuer - Lösung Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

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Einkommensteuer

Lösung Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

Die Werbungskosten bestehen hier aus

Die Finanzierungskosten wiederum werden durch zwei unterschiedliche Zinskomponenten gebildet, nämlich laufende Zinsen und das Disagio (= Damnum). Das Damnum zählt in 2015 in Höhe des 20. Teils als Werbungskosten, d.h. in Höhe von

Damnum = (Disagio-Satz·Nominalbetrag)/Laufzeit

= (0,03·500.000)/20

= 15.000/20

= 750 €.

Die laufenden Zinsaufwendungen wiederum beziehen sich auf den Nominalbetrag, nicht auf den Auszahlungsbetrag.

Sie entstehen also in Höhe von

Nominalzins = Nominalzinssatz·Nominalbetrag

= 0,08·500.000

= 40.000 €.

Die Abschreibungen wiederum beziehen sich nur auf das Gebäude, nicht auf das Grundstück.

Methode

Das heißt nicht, dass Grundstücke nicht „abgeschrieben“ werden können. Sie können eben nur nicht „planmäßig abgeschrieben“ werden, „außerplanmäßig“ hingegen sehr wohl!

Der Abschreibungprozentsatz beträgt nach § 7 IV 1 Nr. 2 Buchst. a) EStG schließlich 2 % und bezieht sich auf die Abschreibungsausgangssumme, d.h. auf den Wert des Gebäudes:

Abschreibung = 0,02·(Gesamtpreis – Grundstückskosten)

= 0,02·(700.000 – 200.000)

= 0,02·500.000

= 10.000 €.

Die Werbungskosten liegen damit insgesamt bei

Werbungskosten = Damnum + laufende Zinsaufwendungen + AfA

= 750 + 40.000 + 10.000

= 50.750 €.