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Umsatzsteuer - Optionsmöglichkeit

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Inhaltsverzeichnis

Wenn ein Unternehmer eine Leistung an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausführt und es sich bei den Leistungen um steuerbefreite Leistungen nach § 4 Nr. 8 a - g, Nr. 9 a, Nr. 12, Nr. 13 oder Nr. 19 UStG handelt, so können diese (zunächst)  steuerfreien Umsätze als steuerpflichtige Umsätze behandelt werden, wenn der Unternehmer hierfür optiert. Der Sinn dieser Regelung besteht darin, dass entsprechend auch Vorsteuer abgezogen werden darf und sich dadurch im Saldo für den leistenden Unternehmer ein Vorteil ergeben kann.
Wichtige Fälle der Optionsmöglichkeit nach § 9 UStG betreffen die

  • Gewährung und Vermittlung von Krediten,
  • Umsätze und die Vermittlung von Umsätzen von Anteilen an Gesellschaften und anderen Vereinigungen,
  • Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen (= Grundstücksübertragungen),
  • Vermietung und Verpachtung von Grundstücken,
  • Umsätze von Blinden, die nicht mehr als zwei Arbeitnehmer beschäftigen.

Bei Umsätzen aus Vermietung ist eine weitere Voraussetzung, dass der Mieter das Gebäude ausschließlich für Umsätze verwendet, welche den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (§ 9 II 1 UStG).

Merke

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MERKE:

Haben Sie es bemerkt? Es sind zwei (bzw. bei Vermietungsumsätzen drei) Voraussetzungen, die kumulativ (= sämtlich) vorliegen müssen:

- der Umsatz muss an einen anderen Unternehmer

- für dessen Unternehmen ausgeführt worden sein.

- Bei Vermietungsumsätzen zusätzlich: Der empfangende Unternehmer darf das Gebäude (oder den Teil hiervon) nur für nicht steuerbefreite Umsätze verwenden.

Beispiel

Hier klicken zum AusklappenSimeon S. aus Düsseldorf vermietet Büroräume im Zentrum der Stadt an
a) einen Arzt,
b) einen Bauunternehmer,
c) einen Kreditvermittler, der die Option zum Verzicht auf die Steuerbefreiung nach § 9 UStG ausgeübt hat.

Simeon ist Unternehmer im Rahmen seiner Vermietungstätigkeit. Es handelt sich um eine sonstige Leistung (§ 3 IX UStG), die am Belegenheitsort des Grundstücks ausgeführt wird (§ 3a III Nr. 1 UStG), also in Düsseldorf, d.h. im Inland. Die Leistung des Simeon ist damit steuerbar nach § 1 I Nr. 1 UStG. Alle drei Vermietungsleistungen werden an andere Unternehmer erbracht.

a) Die Umsätze von Ärzten sind allerdings steuerbefreit nach § 4 Nr. 14 UStG. Für den Arzt besteht keine Optionsmöglichkeit nach § 9 I UStG, auf diese Steuerbefreiung zu verzichten. Damit schließen die Umsätze des Arztes den Vorsteuerabzug aus. Simeon hat also im Fall der Vermietungen an einen Arzt keine Optionsmöglichkeit nach § 9 UStG, da die Voraussetzung des § 9 II nicht erfüllt sind. Der Umsatz bleibt somit umsatzsteuerfrei.

b) Die Umsätze von Bauunternehmen sind nicht steuerbefreit. Bauunternehmer sind damit vorsteuerabzugsberechtigt. Simeon kann damit von der Optionsmöglichkeit des § 9 I UStG Gebrauch machen.

c) Kreditvermittler führen i.A. steuerbare, aber steuerfreie Umsätze aus (§ 4 Nr. 8a UStG). Der Mieter des Gebäudes verwendet das Gebäude also für Umsätze, die den Vorsteuerabzug grundsätzlich ausschließen. In diesem Fall übt der Kreditvermittler jedoch selber sein Optionsrecht aus, weshalb er das Gebäude doch für Umsätze nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Der Vermieter Simeon kann damit ebenfalls von der Optionsmöglichkeit des § 9 I UStG Gebrauch machen.

Wichtig: der Unternehmer kann für jeden Umsatz einzeln die Optionsmöglichkeit ausüben (A 9.1 I 2 UStAE).

Speziell zu den Vermietungsleistungen nochmal ein

Methode

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UMSATZSTEUERFREIHEIT BEI VERMIETUNGSLEISTUNGEN UND OPTIONSMÖGLICHKEIT.
Steuerbarkeit
Zu beurteilen nach § 3a III Nr. 1 Buchst. a) UStG. Als Ort ist also der Belegenheitsort des Grundstücks zu wählen.
Umsatzsteuerbefreiung
1. Ist die Vermietungsleistung zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden gedacht? Dann nämlich tritt die Umsatzsteuerbefreiung nicht ein (§ 4 Nr. 12 S. 2 UStG).
Vermietungsleistungen nach Nr. 1 dieses Schemas, die also nicht kurzfristig sind, sind umsatzsteuerbefreit.
Optionsmöglichkeit zum Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung
2. Erfolgt die Vermietung an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen?
3. Verwendet der Leistungsempfänger das vermietete Objekt ausschließlich für Umsätze, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen?
Bei Gültigkeit der letzten beiden Punkte 2. und 3. kann der leistende Unternehmer auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichten (§ 9 I, II UStG).


Wir klären die vorstehenden Punkte anhand unterschiedlicher Aufgaben.

Beispiel

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Ein schweizer Bauunternehmer tätigt in Deutschland aus seiner Bautätigkeit Umsätze im Umfang von 2.000.000 € und vermietet Ferienhäuser in der Nähe von Biberach (Deutschland), welche im Rahmen des Unternehmens vermietet werden. Wie ist die Vermietung umsatzsteuerlich zu beurteilen, wenn
a) die Vermietung an eine italienische Privatperson für wenige Tage erfolgt,
b) die Vermietung an eine italienische Privatperson für ein Jahr erfolgt,
c) die Vermietung an einen togolesischen Arzt erfolgt,
d) die Vermietung an einen deutschen Ingenieur erfolgt?

Die Vermietungsleistung ist eine sonstige Leistung, weil die Verfügungsmacht nicht zur Verfügung gestellt wird (§ 3 IX UStG). Die Spezialvorschriften des § 3c UStG sind nicht anwendbar, da keine Lieferungen vorliegen. Der Leistungsort ist der Belegenheitsort des Grundstücks und also Biberach in Deutschland (§ 3a  III Nr. 1 S. 2 Buchst. a) UStG). Damit ist die Vermietungsleistung steuerbar. Nun könnte die Vermietungsleistung allerdings steuerbefreit sein nach § 4 Nr. 12 UStG sein.

a) Dafür dürfte sie nicht kurzfristig sein, was sie im Fall a) allerdings ist. Damit ist die Vermietungsleistung steuerbar und auch nach § 4 Nr. 12 S. 2 UStG nicht steuerbefreit, mithin steuerpflichtig. Die Frage nach einer Optionsmöglichkeit stellt sich insb. also nicht.

b) Der Empfänger der Vermietungsleistung ist vollkommen irrelevant, denn der Leistungsort bemisst sich nach dem Belegenheitsort und nicht etwa nach der Nationalität des Leistungsempfängers. Die Vermietungsleistung ist steuerbar und könnte aber steuerbefreit sein nach § 4 Nr. 12 UStG, was hier auch zu bejahen ist. Da der Mieter kein Unternehmer ist, ist ein Verzicht auf die Steuerbefreiung nicht möglich (§ 9 I UStG). Die Vermietungsleistung ist insgesamt steuerbar und steuerbefreit, ohne die Möglichkeit zum Verzicht auf die Steuerbefreiung.

c) Die Vermietung an einen togolesischen Arzt ist steuerbar und aber steuerbefreit nach § 4 Nr. 12 Buchstabe a) UStG. Eine Option zum Verzicht auf die Steuerbefreiung würde der § 9 I UStG noch bejahen, denn die Vermietungsleistungen erfolgt an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen. Allerdings sieht zusätzlich nun § 9 II UStG vor, dass der Leistungsempfänger, also der togolesische Arzt, die Praxis ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.. Dies ist allerdings nicht erfüllt, denn die Leistungen des Arztes sind umsatzsteuerbefreit nach § 4 Nr. 14 Buchst. a) UStG. Damit ist insgesamt eine Optionsausübung zum Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung nicht möglich.

d) Eine Optionsausübung zum Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung ist möglich, denn der Leistungsempfänger, also der Ingenieur, verwendet das Büro für Umsätze, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, denn er ist nicht umsatzsteuerbefreit.

Video zur Optionsmöglichkeit:

In folgendem Video wird die Optionsmöglichkeit anhand des in Prüfungen immer wieder gerne abgefragten Beispiels eines vermischt vermieteten Gebäudes erklärt.

Das Video wird geladen...(Optionsmöglichkeiten bei Vermietung)
Das Video wird geladen...(Optionsmöglichkeit bei Vermietung an Privatperson?)